obrazok
Kúpa pozemku – na čo si dávať pozor?
Investovanie do pozemkov sa všeobecne považuje za spoľahlivý spôsob uloženia peňazí. Zďaleka to však neznamená, že každá investícia do pozemku je výhodná a naozaj uchová hodnotu investovaných prostriedkov. Pri kúpe pozemku ide o veľké sumy a je vždy na mieste zvážiť tento krok z viacerých pohľadov.

V nasledujúcom texte vám ponúkame pár užitočných rád ako sa vyhnúť sklamaniam a nepríjemným prekvapeniam.


Nazrite do územného plánu a informujte sa

Bez ohľadu na to z akého dôvodu kupujeme pozemok, vždy by sme mali poznať územnoplánovaciu dokumentáciu v danej oblasti, t. j. územný plán obce, prípadne podrobnejší územný plán zóny. Všetky obce, ktoré majú nad 2000 obyvateľov majú mať podľa stavebného zákona už od roku 2005 obstaraný územný plán, čo si nie všetky obce splnili (napr. Žilina schválila územný plán až v roku 2012). Územný plán obce usmerňuje stavebnú činnosť, priemysel, ale aj iné činitele v súlade s najnovšími vedeckými poznatkami a v súlade s požiadavkami trvalo udržateľného rozvoja. Jednoducho povedané, územný plán má zabezpečiť, čo najrozumnejšie využitie územia. V územnom pláne sa územie obce rozdelí na urbanistické okrsky a týmto okrskom sa určí ich funkcia, teda sa určí, čo možno v danom okrsku realizovať a čo v ňom realizovať nemožno. Z územného plánu vychádzajú stavebné úrady v územnom a stavebnom konaní, teda pri vydávaní územného rozhodnutia a stavebného povolenia.
V územnom pláne nenájdete len funkčné rozdelenie územia, ale často sa z neho dozviete aj iné zaujímavé informácie o geologickom podloží, radónovom riziku, o kontaminovaných pozemkoch a pod..

Pokiaľ ide o obec, kde ešte neexistuje územný plán obce, odporúčame nazrieť do územného plánu kraja, ktorý je uložený na úrade samosprávneho kraja. Taktiež je vhodné informovať sa o plánovanej výstavbe z iných zdrojov (koncepcia rozvoja diaľnic, obecný úrad a pod.). Ak môžete, spýtajte sa niekoho miestneho, čo si o kúpe pozemku myslí. Miestni ľudia môžu mať užitočné informácie o histórii pozemku a susedských sporoch. (www.opozemkoch.sk)


Príklad: Ak kupujeme pozemok s úmyslom stavať rodinný dom, budeme v územnom pláne obce hľadať urbanistické okrsky, v ktorých je takáto výstavba prípustná. Zbytočne budeme lacno kupovať roľu na kopci s pekným výhľadom, keď nie je reálne, že nám tam niekedy povolí stavebný úrad stavať. Nepremyslená kúpa vás v konečnom dôsledku môže stať nemalé peniaze.

Dobre si preštudujte list vlastníctva

Z listu vlastníctva sa dozviete informácie o ťarchách na pozemku, o prebiehajúcich súdnych konaniach, o veku vlastníka, o veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu, prípadne aj ďalšie užitočné informácie. Vhodné je zaobstarať si výpis z listu vlastníctva na správe katastra, najlepšie tesne pred podpísaním zmluvy. Na webovej stránke katasterportal.sk sú len informatívne výpisy z listov vlastníctva a v prípade pochybenia úradov sa na ne nebudete môcť odvolávať.

Ak je na liste vlastníctva v časti „C-ťarchy“ akýkoľvek zápis (záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo) treba spozornieť a poradiť sa pred podpisom zmluvy s niekým skúseným. Zásadne neodporúčame kupovať nehnuteľnosti zaťažené záložným právom, alebo vecným bremenom.

Pokiaľ je na liste vlastníctva vyznačená poznámka o prebiehajúcom súdnom konaní, alebo poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, rovnako odporúčame nehnuteľnosť nekupovať.

Pozemok si osobne prezrite


Samozrejme, predpokladáme, že pred kúpou si pozemok obzriete a overíte si tak, že nad pozemkom nie je natiahnuté elektrické vedenie vysokého napätia. že pozemok nie je pravidelne zaplavovaný vedľajším potôčikom, že od suseda sa nešíri neznesiteľný zápach a z blízkej cesty otravný hluk...

Dôveruj, ale preveruj

Zmluvu nikdy neuzavierajte, ak vám je nejaká časť zmluvy nejasná. Zmluvy bývajú často písané právnickou rečou, ktorej bežný človek nemusí úplne rozumieť. Najjednoduchšie je zveriť dohľad nad kúpou niekomu nezávislému, kto sa vyzná v nehnuteľnostiach (právnik, známy...). Ak už konáte samostatne a objaví sa akákoľvek nejasnosť, nespoliehajte sa na tvrdenia predávajúceho. Vždy si jeho tvrdenia overte, napríklad aj na internete.

Uistite sa o polohe pozemku a prístupe k nemu

Keď už máme vyhliadnutý pozemok, alebo nám bol nejaký pozemok ponúknutý, je vhodné dať si vytýčiť hranice pozemku geodetom, ktorého si sami vyberiete. Iba tak budete mať skutočnú istotu o polohe pozemku. Menej spoľahlivé je overiť polohu pozemku v katastrálnej mape. Najmä pri malých pozemkoch riskujete, že v teréne bude situácia neprehľadná, dôjde k omylu a po kúpe zistíte, že hranice sú „o kúsok vedľa.“
Netreba sa spoliehať na to, že hranica pozemku kopíruje oplotenie. Plot môže byť aj desiatky rokov postavený v rozpore s mapou. „Vykolikovaním“ pozemku môžete predísť nepríjemným prekvapeniam a sporom so susedmi.
Ideálne je, aby bol na pozemok prístup z verejnej komunikácie, prípadne sa treba dohodnúť o prístupe so susednými vlastníkmi (zriadiť vecné bremeno).

Inžinierske siete

Ak budete na pozemku stavať, iste vás bude zaujímať ako sa dá napojiť na elektrinu, plyn, vodu a kanalizáciu.


Má niekto na pozemok predkupné alebo nájomné právo?

Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb a vy kupujete iba spoluvlastnícky podiel, napríklad 1/2 z pozemku, je dôležité vysporiadať sa s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Podľa občianskeho zákonníka, každý spoluvlastník má predkupné právo, pokiaľ iný spoluvlastník daruje alebo predáva svoj spoluvlastnícky podiel (s výnimkou, ak ide o prevod na blízku osobu). Ak by teda predávajúci predal podiel kupujúcemu bez toho, aby ponúkol podiel ostatným spoluvlastníkom, ostatní spoluvlastníci by sa mohli domáhať svojich práv a mohli by zabrániť zápisu pozemku na kupujúceho (uplatnením námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy), prípadne by sa mohli domáhať určenia neplatnosti zmluvy na súde.

Informovať sa treba aj o existencii nájomných zmlúv. Nájomné vzťahy sa zmenou vlastníka automatický nezrušujú (§ 680 obč. zákonníka), preto vám nájomca môže pri užívaní kúpeného pozemku robiť značné prekážky.

Čím jednoduchší návrh na vklad, tým lepšie

V praxi je bežné, že v rámci vkladového konania (vklad je úkon, ktorým sa zapisuje nový vlastník do katastra) nedochádza len k zápisu nového vlastníka, ale často dochádza aj k iným právnym úkonom a zápisom. Bežne sa ku zmluve prikladá geometrický plán, ktorým sa pozemky rozdeľujú (tu je potrebné dať pozor, či nedochádza k drobeniu), alebo listina, ktorou sa kupujúci ešte len zapisuje do katastra. V ideálnom prípade by sa mala na správu katastra zasielať len zmluva a návrh na vklad. Každá iná listina priložená k návrhu na vklad znamená ďalšiu komplikáciu a pokiaľ zápis do katastra nevybavuje skúsený človek, môže to znamenať značné predĺženie vkladového konania, či dokonca jeho neúspech. Istejšie je zapisovať ostatné listiny mimo vkladového konania. Trvá to síce dlhšie, ale v konečnom dôsledku vám to môže ušetriť desiatky eur, ktoré by ste investovali do poplatku za neúspešný návrh na vklad.

Zverte kúpu odborníkovi


Pozemkové právo je veľmi špecifickým odvetvím. Zákony týkajúce sa pozemkov sú pre bežného človeka nezrozumiteľné a mnoho pozemkov je stále nevysporiadaných. Pri zápise do katastra nehnuteľností môže dôjsť k prerušeniu konania len kvôli jedinému písmenu, druhá zmluvná strana môže začať robiť problémy a v najhoršom prípade vám nezostanú ani peniaze, ani pozemok. Ak nemáte známeho, obráťte sa na advokáta alebo notára, ktorí sú povinní vyhotoviť zmluvu bezchybne a za prípadné nedostatky nesú zodpovednosť.

Zabezpečte sa v zmluve pre prípad komplikácii

Pár ustanovení v kúpnej zmluve môže byť v budúcnosti veľmi užitočných. Takýmito ustanoveniami sú najmä:
- povinnosť zmluvných strán spolupracovať pri odstraňovaní nedostatkov vo vkladovom konaní (pre prípad, že by si zmluvná strana neplnila povinnosť je vhodné dohodnúť zmluvnú pokutu),
- rozdelenie kúpnej ceny na časť vyplatenú pri podpise zmluvy (preddavok) a časť vyplatenú po vykonaní zápisu do katastra,
- vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľností neviaznu žiadne skryté právne vady, ktoré obmedzujú užívanie pozemku a nakladanie s ním (pre prípad nepravdivosti tohto vyhlásenia je vhodné dojednať možnosť odstúpenia od zmluvy),
- povinnosť predávajúceho zdržať sa akéhokoľvek nakladania s pozemkom od podpisu zmluvy do zápisu kupujúceho na list vlastníctva, najmä povinnosť neuzavierať: nájomné zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho práva k pozemku, zmluvy o záložnom práve, zmluvy o predkupnom práve, zmluvy o vecnom bremene.

Keďže pozemkové právo je pomerne komplikované, odporúčame Vám využiť služby niektorého z advokátov v našom zozname: http://opozemkoch.sk/geopra/index.php

Komentáre

jozef, 17.01.2014

Dobrý deň,
Poprosím Vás o radu k darovacej zmluve.Chcem darovať nehnuteľnosti(lesné pozemky, ornú pôdu), ktoré mám v spoluvlastníckom podiele(urbariat).Darovaciu zmluvu si chcem napísať sám. Pri prezeraní vzorových zmlúv som sa stretol s nasledujúcimi pojmami pri predmete zmluvy:
Darca je vlastníkom nehnuteľností...
Darca je spoluvlastníkom nehnuteľností...
Darca je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľností...
Darca je výlučným spoluvlastníkom nehnuteľností....
Ktorý z uvedených pojmov je správny?

Na Vašej stránke som sa dočítal aj o zmene katastrálnych úradov a o novom katastrálnom zákone s účinnosťou od 1.10.2013.
Aký to má vplyv na darovaciu zmluvu a návrh na vklad oproti zmluvám a návrhom robeným pred touto účinnosťou?


admin, 5.03.2014

v návrhu je potrebné uviesť aktuálny názov správneho orgánu, ktorý spravuje kataster- t.j. katastrálny odbor Okresného úradu v XXX. Z týchto pojmov sú najvhodnejšie druhý a tretí.


Lucia, 22.01.2014

Dobrý deň,

Chcem sa informovať, či je možné vybaviť stavebné povolenie na parcele, ku ktorej priamo nevedie oficiálna prístupová cesta - k pozemku, na ktorom sa bude stavať, by bol prístup zabezpečený cez jednu parcelu iného majiteľa, ktorý súhlasí s ťarchou práva prechodu v prospech nás a cez jednu parcelu, na ktorej mám podiel 1/9.
Je možné akceptovať tento podiel na právo prechodu k stavebnej parcele? Prípadne akým spôsobom by sa to dalo vyriešiť?

Ďakujem za odpoveď.


admin, 5.03.2014

Nevieme aké kritéria na vydanie povolenia má konkrétny stavebný úrad, ale pokiaľ by právo prechodu bolo zabezpečené vecným bremenom IN REM , malo by to postačovať. Zriadiť vecné bremeno môžu len všetci spoluvlastníci pozemku, nestačí len súhlas jedného (vás). Vecné bremeno sa zriaďuje zmluvou. Môžete sa tiež pokúsiť o nadobudnutie pozemku, ktorého ste spoluvlastníčka a to niektorou z foriem VYSPORIADANIA SPOLUVLASTNICTVA.


Veronika Geryova, 20.05.2014

Dobry den. Prosim Vas o radu. Pred rokom predala obec pozemok na ktorom sa zacala realizovat stavba domu, na suhlas bola privolana pani susedneho pozemku dala suhlas zacatia stavby. Ked robila obec geometricky plan zistili,ze moje pozemky a dom je cely posunuty a stoji na cudich pozemkoch aj na tom ktory bola odsuhlasit dotycna pani. Aby som veci dala do poriadku pozemky som vyvlastnila a odkupila. Ked som isla na geodeziu aby mi urobili novy geometricky plan zistili,ze z pozemkov ktore som kupila mi chyba skoro 500 m2 a nachadzaju sa pod domom mojho noveho suseda, ktory kupil pozemok od obce. Ako mam tuto situaciu riesit?


admin, 21.05.2014

Vasa situacia vyzera komplikovane, urcite nie je v moznostiach tohto diskusneho fora vyriesit ju. Pravdepodobne bude nutne uzatvorit dohodu o usporiadani vlastnickych vztahov medzi dotknutymi osobami, resp. podat zalobu na urcenie vlastnickeho prava na sud. K rozdielom vymer moze v pripade pozemkovokniznych parciel a v pripade E-KN parciel dochadzat aj tym, ze v minulosti sa vymery urcovali menej presnymi metodami. Vas pripad a konkretne okolnosti by mal posudit odbornik, najlepsie prĂĄvnik. Zvazte aj tuto moznost.


jozouu, 14.11.2014

Dobry den,
kupujeme s manzelkou pozemok, ktory sprostredkuva realitka. V rezervacnej zmluve vsak v zmluvnych stranach vystupujeme len my (ako kupujuci) a realitak (ako sprostredkovatel), avsak nie predavajuci (majitel pozemku). Po nasom navrhu, aby bol do zmluvy zahrnuty aj predavajuci, realitak tvrdi, ze ma podpisanu exkluzivnu zmluvu s majitelom, takze predavajuceho do zmluvnych stran nezahrnie. Dalej tvrdi, ze ma plne kompetencie na uzatvorenie rezervacnej zmluvy so zĂĄujemcom o kupu. Je to pravne v poriadku? Aku mame zaruku, ze majitel pocas nasej rezervacie nepreda majitel niekomu inemu, nakolko predavajuci rezervaciu vobec nepodpisuje?

Dakujem


admin, 19.11.2014

Ak ma realitna kancelaria exkluzivnu zmluvu s majitelom, tak nechapeme preco rovno neprejde k uzavretiu kupnej zmluvy. Mozno sa ma kupa realizovat az o nejaky cas a realitna kancelaria si chce poistit, ze od obchodu necuvnete... Bez zmluvy s majitelom nemate takmer ziadnu zaruku, iba ak nepriamu v tom, ze by sa vam realitna kancelaria zaviazala, ze v pripade neuskutocnenia obchodu z dovodov na strane majitela vam vyplati nejaku zmluvnu pokutu, alebo sa vam za to inak zaruci. Treba jednoducho pouzivat zdravy rozum a nepodpisovat kazde tlacivo predlozenĂŠ realitkou. Kazda zmluva sa da upravit a zabezpecit (napr. zmluvnou pokutou). Pravdaze pri uzavierani zmluvy moze mat jedna strana navrch a klast si podmienky (napr. maju viac kupcov a nemusia cakat na vas)


Alena Demeterova, 21.12.2015

Prosim o radu,kupila som pozemok s pristupovou cestou kde je viacero vlastnikov.Po dvoch rokoch podal zlobu na sud jeden z vlastnikov pristupovej cesty,a to ze nemal predkupne pravo.Predkupne pravo mal,ale nebolo to podane pisomne,len ustne.Este chcem podotknut,ze v case kedy som kupovala pozemok,podiel na tej ceste moj sused nemal v katastri zapusany pod svojim menom,ale este pod menom svojho deda,ktory uz bol 20 rokov mrtvy.Dakujem za odpoved.


Pridať Komentár

Meno:
E-mail:
Spam ochrana:
Ktorý mesiac v poradí je Máj?
©2016 opozemkoch.sk   -   kontakt  -  admin
created by Ján "Gogy" Vodila